德勤：中国养老住宅 —现状和发展趋势报告

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中国养老住宅

——现状和发展趋势报告

前言

中国养老住宅市场现状分析

1. 各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导着

1.1 房地产公司—开发建筑主力军

1.2 养老服务机构—设施运营支撑者

1.3 保险机构—长期资金优势者

1.4 其他投资者—市场的有力补充者

2. 产品结构逐渐丰富，但尚未形成规模

3. 多种盈利模式并存、各有利弊

4. 产业各方突显优势、加强合作

中国养老住宅市场面临的挑战

1. 中国养老住宅市场有效需求还有待培育

2. 养老设施和服务供给与市场需求不匹配

3. 产业政策微观落实程度不尽如人意

4. 融资渠道制约养老住宅健康发展

海外养老模式探析及借鉴

1. 尊重不同文化的养老需求

2. 政府加强投入，完善基础设施和体系

3. 参与主体多样，多种模式并存

4. 金融工具创新促进行业发展

中国养老市场发展趋势展望

附录一：中国养老产业税收政策简介

附录二：境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT)

前言

人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面，成为日益受到关注的一大社会问题。在现代化因素的

影响下，传统的“家庭养老”的功能越来越弱化，单纯的机构养老己经不能满足广大老年人多方

面的养老需要。随着中国老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，而

其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前，中国养

老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存。

报告中，德勤分析了中国养老住宅市场的现状与趋势。谁是养老住宅市场的参与者？不难想象房

地产公司自然的成为了这个市场的主导者，其他的重要投资者还包括了养老服务机构、保险公司

和基金公司等。在研究的过程中我们发现了不同类型的投资者/公司之间存在着许多合作空间，比

如房地产公司与养老服务机构的管理营运合作，本地实业集团与外国投资资金的合资项目等。由

于各个行业的投资者拥有自身的长处，合作能为项目带来质量、营运以及融资上的优势。

在迎接未来庞大需求的另一面，投资者要面对一些挑战 ── 设施和服务供给与市场需求不匹配、

相关政府政策落实程度和融资渠道的制约等，这些因素对于养老房地产项目的营运和投资回报有

决定性的影响。以中国政府的政策为例，虽然近年来国家出台了一些对养老产业的扶持政策，以

税务优惠和支持补贴等方法激励市场投资与发展这行业，但整体来说政策与法规还不完善，发展

模式与监管也没有统一的标准及规范。

中国的养老产业还处于初级阶段，相比之下，海外的养老地产和养老服务市场已经成熟，并有着

不同的模式，比如英国的养老模式以政府主导为主，而美国的就以市场开发的模式运行着。这是

因为养老模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念有着不可分割的关系。中国养

老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程，并配合本地的文化传统和实际需求来发展，让

体系日趋完善。

此外，中国的税制复杂，投资或营运养老地产和养老服务所牵涉的征税繁多，在本报告的后部

分，我们特意编写了关于中国养老产业税收政策的附录，简单的介绍了养老产业的基准和政府的

优惠政策。此外，我们也附上了关于境外人民币房地产投资信托(CNH – REIT)的附录，协助您了解

这个投资工具在发展养老住宅市场的潜在机遇。

本报告的撰写过程中，得到了开发商、医疗服务机构的大力支持，特此致谢：保利地产、Orpea

China 及为本研究提供智力贡献的人士。

吴苹

主管合伙人

德勤中国生命科学与医疗行业

何锦荣

主管合伙人

德勤中国房地产行业

中国养老住宅现状和发展趋势报告 03

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摘要：

中国养老住宅——现状和发展趋势报告目录前言中国养老住宅市场现状分析1.各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导着1.1房地产公司—开发建筑主力军1.2养老服务机构—设施运营支撑者1.3保险机构—长期资金优势者1.4其他投资者—市场的有力补充者2.产品结构逐渐丰富，但尚未形成规模3.多种盈利模式并存、各有利弊4.产业各方突显优势、加强合作中国养老住宅市场面临的挑战1.中国养老住宅市场有效需求还有待培...

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